碧桂园今年销售目标620亿 创历史新高

　　武瑾莹 2013年3月20日，碧桂园发布2012年业绩报告。

　　报告显示，碧桂园去年共实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比增长分别约10%及11%，均创下历史新高。年度总收入约为418.9亿元，同比增长约20.6%，物业确认收入建筑面积约为616万平方米，同比增长约4.5%。合同销售均价约为每平方米6231元，与2011年水平大致持平。

　　年报显示，碧桂园实现毛利153.4亿元，同比增长约27.9%;总体毛利率由2011年的34.5%，上调2.1个百分点至36.6%，主要由于物业确认收入均价上升。期内物业确认收入的平均销售价格按年上升15.4%，至每平方米6497元。同时，确认总建筑面积616万平方米，按年增加4.5%。

　　碧桂园表示，由于去年2月配售集资取得现金净额21.4亿港元，有效降低集团净负债比率。至期末，集团净负债比率约为53.9%，较2011年底下降约9.4个百分点。截至去年底，碧桂园持现金168.6亿元，较2011年的123.9亿元大幅改善。

　　此外，据碧桂园首席财务官伍绮琴在19日的业绩发布会上透露，2013年的资本开支约440亿元，当中买地及建筑费分别占120亿及320亿元。

　　此前碧桂园获得的马来西亚项目今年将进入销售阶段，加之最近几个月，越来越多的房企在境外进行房地产项目的投资或开发，对于马来西亚项目及境外的发展预期也成为业绩发布会上提问最多的话题之一。

　　对此，碧桂园总裁莫斌表示，马来西亚项目是公司首个在境外的销售，还充满着实验性质，因此对于今年的销售还没有确定的目标。

　　但其同时也表示，期待马来西亚项目的销售能够为公司带来更多的贡献，而如果该项目获得成功，公司在累积了一定的经验之后，不排除会继续在海外扩展，向东南亚甚至欧美地区进行研究。

　　“海外市场我们是有中长期的规划，我们近期要成立一个海外事业部专门研究海外市场”，莫斌如此透露。

　　此外，碧桂园去年获得了476亿元的销售佳绩，然而2013年碧桂园更是将自己的销售目标制定在了620亿元，增幅达到30%。

　　对于碧桂园在新国五条出台之后依然给出了如此高速的发展计划，莫斌称，这是因为城镇化的发展为中国的房地产市场继续提供了机会。

　　事实上，面对碧桂园620亿元的目标和高达1800万平米左右的货量，该公司也将销售放在了第一要素。

　　此前有报道称，碧桂园的全民营销人员主要分4类：第一类是营销部所有员工全线上阵;第二类是碧桂园的横向部门，包括餐饮、酒店、物流等部门的员工;第三类是碧桂园的广大业主;第四类是外拓，圈层人士。

　　莫斌则表示，全民营销已经成为公司长期坚持的一个策略。

　　以下为碧桂园2012年业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：城镇化是非常热的话题，碧桂园以城镇化为己任，那么在拿地的过程中，主要是三四线城市有很多机遇和挑战。碧桂园主席杨国强说过，选地的要求是要有高速公路连接，20分钟内能到市中心，我想管理层能不能量化或细化这个标准，比如地块的人均GDP或当地的产业布局或靠近什么经济热点?碧桂园拿地的权力下放到子公司，是不是主要指广东省外的子公司?有没有重点发展的区域，例如南京?总部如何控制下放后的权力，如何执行?

　　莫斌：我相信这次开两会，全国的政协委员和人大代表对于城镇化都讨论得很多了，大家都各有各的看法。但是不管怎么样，城镇化一定是推动中国经济发展的引擎。

　　城镇化给我们碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步，就是我们做的很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，已经为未来我们在国内发展城镇化的模式打下了基础。

　　我们选择哪一些项目和土地，有自己内部的一套固定的模式，但重点是一个原则，就是我们面对的市场是谁?还有利润是能够控制到多少?另外基于快速开发，我们的核心竞争力能否跟发展模式相匹配?基于这三点，我们更多地去选择合适的土地。当然，现在国家的土地也有限制，所有的土地都是要经过招拍挂，而且每一次挂牌的规模都有严格的限制，所以在这个方面，碧桂园也顺应政府的要求，把可以选择的土地尽量快速开发、快速销售，快速回笼资金，实现保持碧桂园核心竞争力的优势。所以在城镇化方面，我相信我们会随着国家政策的进一步细化，和当地政府的一些要求进行配合，我们应该会体现出我们的优势，把这个做得很好。

　　至于拿地权限的下放，这是我到碧桂园之后一直在致力做的事情。当然，一定是我们区域要具备这种能力，而且比较成熟的时候才做这件事，现在我们已经是全面下放。当然，全面下放并不是说区域就一定有能力独立找到合适的土地，只是在下放的过程中，我们会有指导、监督以及把关。

　　我们有两条标准，一个是我们所有项目和区域，根据土地的性质和集团的成就共享计划去算一算，集团和项目地区能不能达到集团基本的利益。第二，集团有投资管理中心，会作为一个独立的部门专门对土地进行审核和监督，然后提出对这块土地的建议。当然最重要的就是我们每周一晚上有两个小时的商会制度，这个商会就是我们的投资决策委员会，委员会由杨主席当组长，我和集团一个副总裁当副组长，相关的执行董事做组员的一个集体小组，对所有的土地进行商会讨论，然后再内部决策，这种机制也能够快速地对拿地进行决策。到目前为止推行得非常好，所以区域拿地的权限和集团的互动，应该说是非常的有效。